Impozitul pe clădiri, majorat din 2016

Noul Cod fiscal, în vigoare de la 1 ianuarie, stabileşte un nou sistem de impozitare a clădirilor, nemaîntâlnit până acum în legislaţia românească. Astfel, de anul acesta, impozitul pe clădiri se calculează în funcţie de destinaţia clădirii, respectiv rezidenţială (scop de locuinţă), nerezidenţială (folosită în scop economic: sedii de firme sau persoane fizice autorizate, spaţii comerciale, cabinete etc) sau mixtă (locuinţă + sediu social), şi nu în funcţie de calitatea persoanei care deţine imobilul (persoană fizică ori juridică), aşa cum s-a întâmplat anterior intrării în vigoare a noilor dispoziţii.

De asemenea, valorile impozabile pe metru pătrat cresc în 2016 (de la 935 lei/mp la 1.000 lei/mp pentru clădirile din beton, cu toate utilitățile), iar algoritmul de calcul este modificat (prin aplicarea unor noi coeficienți de corecție).

Iată care sunt, mai concret, noile majorări ale bazei impozabile pentru construcţii, prevăzute de Codul fiscal:

-valoarea metrului pătrat de construcţie în anul 2016 este de 1.000 de lei/metru pătrat, cu o creştere de 6,95% faţă de valoarea din 2015, care a fost de 935 lei/metru pătrat, pentru o construcţie dotată cu instalaţii de apă, canalizare, instalaţii electrice şi încălzire, cu pereţi din cadre de beton sau cu pereţi din cărămidă arsă;
creşterea indicelui de majorare a valorii construcţiei pentru măsurarea la exterior la procentul de 40%, respectiv la o valoare a indicelui de 1,4 faţă de cea de 1,2 aplicabilă până la finele lui 2015, când procentul de actualizare era de 20%;
-majorarea cu până la 50% a acestor procente, conform art. 489 din noul Cod fiscal, cel care acordă autorităţilor locale posibilitatea să majoreze cotele adiţionale prezentate anterior cu până la 50%, în funcţie de criteriile economice, sociale şi geografice, precum şi de necesităţile bugetului local.
În concluzie, valoarea impozabilă pentru clădiri rezidențiale este majorată cu circa 25-30% față de anul trecut (în funcție de vechimea clădirii, rangul și zona localității etc).

Important! Impozitul pe clădiri se plăteşte anual, în două rate egale, până la 31 martie şi 30 septembrie. Cei care plătesc anticipat impozitul pentru întregul an până la 31 martie se pot bucura de o reducere de până la 10%, stabilită prin hotărâre a consiliului local.

Care sunt noile cote de impozitare, în funcţie de destinaţia clădirii?

Din 2016, pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cotă stabilită prin decizie a consiliului local.

Valoarea impozabilă a clădirii se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp din tabelul prevăzut de Codul fiscal.

Valoarea impozabilă se ajustează în funcţie de rangul localităţii şi zona în care este amplasată clădirea, prin înmulţirea cu un coeficient de corecţie.

Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice , impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% (în funcţie de decizia consiliului local) asupra valorii:

-rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2011-2015.
-lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă;
clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii cinci ani.
Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale. În consecință, într-un astfel de caz, impozitul poate să depășească și de 20 de ori nivelul întânit anul trecut.

În cazul clădirilor nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea aceleiaşi cote cuprinse între 0,2-1,3%, dar valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la trei ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării. Astfel, în cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii trei ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este 5%.

Cum se impozitează clădirile cu destinaţie mixtă?

Schimbarea sistemului de taxare a generat numeroase discuţii în spaţiul public, iar o situaţie aparte o reprezintă impozitarea clădirilor cu destinaţie mixtă, adică acelea folosite cu dublu scop, atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social. Reglementările din Codul fiscal au fost completate prin normele de aplicare a actului normativ, norme care la rândul lor vor fi modificate curând, de îndată ce proiectul de act normativ lansat în acest sens de Ministerul Finanţelor va fi publicat în Monitorul Oficial şi se va putea aplica.

Conform normelor în vigoare, acolo unde este înregistrat un domiciliu fiscal, dar nu se desfăşoară niciun fel de activitate economică, impozitul datorat este unul normal, ca pentru clădiri rezidenţiale (impozitul se va calcula prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% – 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii).

De asemenea, şi în cazul în care la adresa clădirii se desfăşoară activitate economică, dar cheltuielile cu utilităţile nu sunt deduse, impozitul datorat de proprietar va fi tot unul rezidenţial, nu unul majorat, după cum Gabriel Biriş, secretarul de stat în Ministerul Finanţelor Publice, anunţa în urmă cu aproximativ o lună.

„În privința impozitului pe clădiri, trebuie clarificat, pentru toată lumea, care a fost intenția legiuitorului. Și anume faptul că în cazul locuințelor în care avem un sediu de firmă unde nu-i activitate sau chiar dacă e activitate nu se înregistrează cheltuieli, așa cum scrie în Codul Fiscal, impozitul datorat este cel pentru locuință și nu trebuie făcute evaluări pentru cota-parte”, a spus Biriş, care a adăugat că intenţia legiuitorului a fost de la început ca noile reglementări fiscale “să nu afecteze așa-numitele firme de apartament, persoanele fizice autorizate care au sediu acasă sau profesiile libere”.

Ulterior declaraţiilor făcute de secretarul de stat în MFP, instituţia a publicat pe site-ul propriu, în dezbatere publică, Proiectul de hotărâre de Guvern pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1/2016, document care aduce modificări mai multor zone importante ale fiscalităţii, despre care AvocatNet.ro a scris aici .

În ceea ce priveşte impozitele şi taxele locale, proiectul de act normativ, ce trebuie să apără şi în Monitorul Oficial pentru a intra efectiv în vigoare şi a se putea aplica, clarifică în mare parte situaţia persoanelor fizice care au în proprietate clădiri cu destinație mixtă (folosite atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social), în care suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi delimitate.

Concret, în această situaţie, proprietarii persoane fizice vor plăti un impozit rezidenţial (ca pentru locuinţă), şi nu unul majorat, chiar dacă desfăşoară activitate economică la sediu, dar cu condiţia să nu îşi deducă cheltuielile cu utilităţile.

“În aplicarea prevederilor art. 459 alin. (3) din Codul fiscal, pentru calcularea impozitului pe clădirile cu destinație mixtă, aflate în proprietatea persoanelor fizice, unde este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează conform prevederilor art. 457 (ca pentru clădiri rezidenţiale – n. red.)”, scrie în proiectul de act normativ publicat de MFP.

În consecinţă, dacă există un sediu social înregistrat și se desfășoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile cad în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul datorat va fi unul majorat, ca pentru clădiri nerezidențiale (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local).

Notă: Conform normelor legale în vigoare, cheltuielile cu utilităţile sunt cheltuielile comune aferente imobilului, respectiv energia electrică, gazele naturale, termoficarea, apa, canalizarea.

În situaţia prezentată anterior, în care un proprietar persoană fizică desfăşoară şi activitate economică la adresa la care locuieşte, fără a avea suprafețe delimitate pentru fiecare scop şi fără a înregistra cheltuielile, acesta are obligaţia depunerii declaraţiei de impunere, pentru stabilirea impozitului pe clădiri, la direcţiile de specialitate ale primăriilor.

Termenul-limită de depunere este 31 martie, după cum Codul fiscal stabileşte la art. 495. Totuşi, cei care se află în astfel de situaţii vor fi nevoiţi să completeze doar Secţiunea IV a declaraţiei, fără a completa informaţiile prevăzute în Secţiunile V-VII ale formularului, după cum este precizat în proiectul de modificare a normelor Codului fiscal.

Potrivit noilor dispoziţii, formularul se va depune alături de o declaraţie pe propria răspundere a proprietarului sau a persoanei împuternicite, după caz, prin care aceasta îşi va asuma faptul că „nici una dintre cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică”. AvocatNet.ro a explicat aici şi aici cum se completează formularele utilizate anul acesta pentru stabilirea impozitului pe clădiri, atât pentru persoane fizice, cât şi pentru societăţi.

De reţinut! Ţinând cont de cele prezentate anterior, proprietarul persoană fizică al unui imobil la care este înregistrat şi un sediu social, dar la care nu există activitate economică (sau şi dacă există, iar cheltuielil cu utilităţile nu sunt deduse) va plăti impozit rezidenţial, adică unul nemajorat (ca pentru locuinţă).

Pentru aceasta, proprietarul va depune la autorităţile locale, nu mai târziu de 31 martie, declaraţia “Model 2016 – ITL”, aprobată prin intermediul Ordinului MDRAP nr. 2069/2015 (aici găsiţi detalii despre completarea formularului), dar şi o declaraţie pe propria răspundere unde va preciza că la adresa respectivă nu se desfăşoară activităţi economice şi nu se decontează utilităţi, fără a fi necesară depunerea altor documente.

În cazul în care la adresa respectivă se desfăşoară activitate economică (cazul proprietarilor de clădiri care au o afacere în propria locuinţă), criteriul în funcţie de care se va stabili impunerea este deducerea utilităţilor. Prin urmare, dacă aveți prevăzut în contractul de spațiu (închiriere, comodat) că utilitățile sunt în sarcina dvs și dacă aveți înregistrate mențiuni privind desfășurarea activității la Registrul Comerțului vă încadrați la clădire nerezidențială, aşa cum specialiştii de la Contexpert au explicat într-un articol publicat de AvocatNet.ro în ianuarie.

Ce se întâmplă când suprafeţele sunt delimitate?

În cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, când se cunosc suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeţei folosite în scop nerezidenţial, rezultat din documentaţia cadastrală, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafeţei folosite în scop nerezidenţial, calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.

Persoanele aflate în această situaţie vor completa secţiunile I, IV şi V ale declaraţiei de impunere, prin care vor preciza ce suprafaţă este alocată activităţii economice şi ce suprafaţă revine părţii rezidenţiale.

În acest caz, pentru a se conforma, proprietarul trebuie să obţină un raport de evaluare, întocmit de un evaluator autorizat, urmând ca impozitul să fie calculat prin însumarea impozitului pentru partea rezidenţială cu cel aferent părţii nerezidenţiale. Potrivit normelor Codului fiscal, delimitarea suprafeţelor pentru stabilirea impozitului, în funcţie de destinaţia rezidenţială sau nerezidenţială, rezultă din documentul anexat la declaraţia depusă de contribuabil la organul fiscal local competent, care poate fi, după caz:

-contractul de închiriere, în care se precizează suprafaţa transmisă pentru desfăşurarea activităţii economice;
contractul de comodat încheiat conform art. 2.146 – 2.157 din Codul civil, în care se precizează suprafaţa în care se precizează suprafaţa transmisă pentru desfăşurarea activităţii economice;
-autorizaţia de construire şi/sau de desfiinţare, după caz, privind schimbarea de destinaţie a clădirii, în condiţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
-documentaţia cadastrală;
-orice documente doveditoare, altele decât cele menţionate mai sus;
-declaraţia pe propria răspundere a proprietarului clădirii înregistrată la organul fiscal, în cazul în care nu există alte documente doveditoare.

Sediu social acasă? Depunerea declaraţiei este obligatorie

Persoanele fizice ce deţin o clădire şi o utilizează în scopuri nerezidenţiale sau mixte trebuie să depună, până la 31 martie, o declaraţie de impunere la direcţiile de taxe locale, prin care autorităţile vor stabili impozitul datorat.

Obligația de a depune declarația o au atât persoanele fizice care au înregistrat un sediu social, cele care desfășoară activități independente și care au declarat sediul la adresa de domiciliu, cât și cele care nu își deduc cheltuielile cu utilitățăile înregistrate în desfășurarea activității economice. Astfel, indiferent dacă desfăşoară sau nu activitate, aceste persoane trebuie să depună declaraţia.

Vă reamintim că, în baza reglementărilor legale, proprietarul persoană fizică poate declara că „la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”.

În altă ordine de idei, pentru sediile secundare (punctele de lucru) ale unei societăţi, impozitul datorat va fi unul nerezidenţial, indiferent de persoana care decontează cheltuielile. Şi în această situaţie este nevoie de întocmirea unui raport de evaluare, realizat de un evaluator autorizat, dar şi de depunerea, până la 31 martie, a declaraţiei model ITL 001 la care se vor completa secţiunile I, IV, V si VII b).

Model declaratie cladiri p.f.

SURSA: www.avocatnet.ro